In Nederland hebben we in afwijking van de ons omringende landen een zeer laagdrempelige regeling om conservatoir beslag te leggen op vermogensbestanddelen van een derde. Conservatoir beslag is een bewarend beslag. Het beslag blokkeert de bevoegdheid van de derde om de beslagen vermogensbestanddelen te verkopen of te bezwaren voordat de beslaglegger een vonnis heeft verkregen waarmee hij tot executie van die vermogensbestanddelen kan overgaan.
In dit blog ga ik nader in op het conservatoire beslag op onroerende zaken. In de praktijk is dit een veel toegepast beslag. Het is via het kadaster (openbaar) eenvoudig na te gaan of een schuldenaar onroerend goed op zijn naam heeft staan.
De beslaglegger zal in het kadaster na kunnen gaan of op de onroerende zaak een hypotheek is gevestigd. Ook blijkt uit het kadaster hoe hoog de hypothecaire inschrijving van de hypotheekhouder is. De hoogte van die inschrijving zegt overigens weinig over de actuele vordering van de hypotheekhouder. Regelmatig vragen banken een hogere inschrijving dan het bedrag dat wordt verstrekt. Ook kan de oorspronkelijke vordering door aflossing zijn afgenomen. Kortom: op basis van het in het kadaster opgenomen inschrijving kan niet worden vastgesteld of de onroerende zaak overwaarde (waarde onroerende zaak -/- hypothecaire vordering) vertegenwoordigt.
Om beslag te kunnen leggen is verlof van de voorzieningenrechter nodig. Een advocaat moet hiervoor een verzoekschrift bij de rechtbank indienen met de volgende inhoud:
- De aard van het te leggen beslag.
- De grondslag van de vordering.
- Het bedrag van de geldvordering of het ingeschatte maximum daarvan.
- De vrees voor verduistering en de gronden waar deze vrees op steunt.
- De omschrijving van de onroerende zaak.
- De mededeling of de eis in de hoofdzaak al is ingesteld.
- Het verzoek om begroting van de vordering.
De voorzieningenrechter toetst het verzoekschrift summierlijk (kort/eenvoudig). In de regel wordt het verlof verleend. De voorzieningenrechter begroot in het verlof de hoogte van de vordering. Ook wordt de termijn vastgesteld waarbinnen de eis in de hoofdzaak moet worden ingesteld. Die termijn bedraagt minimaal 8 dagen. In de regel wordt de termijn op 14 dagen gesteld.
Binnen deze termijn zal de beslaglegger:
- de schuldenaar in een bodemprocedure of kort geding moeten dagvaarden.
- de voorzieningenrechter verzoeken om de termijn te verlengen. Bijvoorbeeld omdat er onderhandelingen tussen de beslaglegger en de schuldenaar worden gevoerd.
Laat de beslaglegger de termijn verlopen, dan vervalt het beslag.
Het beslag moet ingeschreven worden in de openbare registers. Zolang het beslag niet is ingeschreven heeft het beslag geen blokkerende werking. Na de inschrijving zal de deurwaarder de schuldenaar binnen 3 dagen moeten informeren (proces-verbaal betekenen). Laat de deurwaarder de termijn verstrijken dan is het beslag nietig. Ook zal de deurwaarder de hypotheekhouder binnen 4 dagen moeten informeren. Op het verstrijken van deze termijn staat geen sanctie.
Wat nu als de onroerende zaak geen overwaarde vertegenwoordigt en de schuldenaar of de hypotheekhouder de onroerende zaak willen verkopen? Zij kunnen de beslaglegger verzoeken om het beslag vrijwillig op te heffen met als reden dat de beslaglegger vanwege de onderwaarde geen belang heeft bij het beslag. De hypotheekhouder gaat namelijk voor de beslaglegger. Uiteraard zal de beslaglegger moeten kunnen vaststellen dat sprake is van onderwaarde. Verstrek een opgave van de van de actuele hypothecaire schuld en een recente taxatie of WOZ-aanslag. Niet zelden weigert de (advocaat van) de beslaglegger om het beslag vrijwillig op te heffen. In dat geval kan de voorzieningenrechter verzocht worden om het beslag op te heffen.
Een interessante casus is beoordeeld door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in het arrest van 7 maart 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:939). Wat was er aan de hand. De schuldenaar heeft op 3 juni 2016 zijn woning verkocht voor € 475.000. De woning zou op 28 juni 2016 geleverd worden. Op 6 juni 2016 heeft de beslaglegger beslag op de woning gelegd. De woning is getaxeerd op een waarde van € 495.000. De hypothecaire schuld bedroeg € 470.000. Na aftrek van de kosten van verkoop zou een schuld van € 4.324 resteren. Door het beslag kon de verkoper de woning niet meer vrij van beslagen aan de koper leveren. De koper heeft de verkoper op 28 juni 2016 in gebreke gesteld en heeft de contractuele boete ingeroepen.
De hypotheekhouder heeft haar klant (de verkoper) op 28 juni 2016 bericht dat sprake is van ongeoorloofde achterstanden en dat het van groot belang is om de woning op korte termijn te verkopen. Anders bestond het risico dat de bank over zal moeten gaan tot gedwongen verkoop van de woning met een lagere verkoopopbrengst tot gevolg.
De verkoper heeft de voorzieningenrechter verzocht om het beslag op te heffen. De voorzieningenrechter heeft dit verzoek afgewezen, omdat – waarschijnlijk vanwege de hogere taxatiewaarde – een hogere verkoopopbrengst mogelijk te realiseren was. Bij een hogere verkoopopbrengst zou het beslag wel doel kunnen treffen.
Het Hof komt tot een andere conclusie. Volgens het Hof was een verkoop voor een hoger bedrag binnen een acceptabele termijn niet te verwachten. Het Hof gaat uitvoerig in op het verkooptraject dat is doorlopen. Daarnaast dient de beslaglegger volgens het Hof hebben moeten voorzien dat de verkoper in verdere financiële problemen zou komen als hij door het beslag de woning niet zou kunnen leveren. Het Hof komt tot de conclusie dat de beslaglegger misbruik van recht heeft gemaakt door te weigeren het beslag op te heffen. Het Hof heft het beslag op en veroordeelt de beslaglegger in de kosten van de gevoerde procedures.
Dit betekent dat een beslaglegger onderzoek moet verrichten naar de totstandkoming van de verkoop en rekening dient te houden met de (financiële) omstandigheden waarin de beslagene verkeert. Een verzoek tot opheffing enkel afwijzen omdat de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de gerealiseerde koopsom is onvoldoende en kan dus misbruik van recht opleveren.
De verkoper en koper hadden dit gedoe eenvoudig kunnen voorkomen door de koopovereenkomst van 3 juni 2016 tijdig – voor 6 juni 2016 – in te schrijven in de openbare registers (“Vormerkung”). In dat geval had het latere beslag van 6 juni 2016 geen effect gehad. De levering had dan op 28 juni 2016 door kunnen gaan.
mr. Arjen Zeilstra
